政策资讯协会

地王大潮汹涌奔来 国企比民企更敢赌房价上涨

来源:xh-68008805    发布时间:2019-07-16 14:48:37

五六万元/平方米的房价,在很多城市可能已经相当高,甚至进入了豪宅级别。然而这样的价格,在上海将只不过是远郊地区普通商品房的入门级别。

近期在上海连连拍出的地王,给未来上海房地产市场所呈现的,就是这样的现实图景。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为,今年可能是历史上全国地王数量最多的一年,成为名副其实地王潮的大年。“所谓的货币之水,房地产的容器。超发的货币,都涌入了房地产市场。”谢逸枫向记者表示,国资房企则成为今年地王潮中,最有力的推动者。

虽然不久前国资委对部分国资房企进行了集体约谈,然而国资房企在市场上拿高价地的脚步并没有因此停下来。

地王大潮汹涌奔来

6月的最后一天,一家名为“奉贤发展”的公司用17.22亿元的总价,拍下了上海奉贤区南桥新城10单元01D-03一幅土地。该地块的楼板价达到3.4万元/平方米,而周边在售新房最贵的成交价,还没达到上述单价地王的成本价。

据中原地产数据,前述奉贤南桥土地周边在售的“汤臣臻园(资料、团购、论坛)”成交均价只有2.7万元/平方米,该区域在售“金辉天鹅湾(资料、团购、论坛)”的成交价也不过3.3万元/平方米。分析师指出,按楼板价推算,“奉贤发展”所拍地块未来的保本价至少在5.6万元/平方米以上。

“和周边楼盘目前的价格落差达到70%。也就是说,未来1-2年房价如果不涨70%以上,这个项目就会面临亏本的风险。”中原地产分析师卢文曦表示,如此高溢价的地块,最后如何盈利将是开发商绕不过去的槛。

当天另外一幅土地由闽系房企象屿地产以21.2亿元夺得,楼板价2.63万元/平方米,溢价近两倍。即象屿地产所拍土地的成本单价,与当地在售新房的价格基本持平。

远郊拍出地王,绝非孤立的现实。面粉贵过面包,是当下沪土地市场的普遍行情。“对开发商来说,土地溢价翻两倍,成为在上海这样的热点城市拍到土地的新门槛。不飙价,拿不到地。现在想要拍到新项目,地王几乎成了标配。”一家大型房企投资部人士说。

就在拍出前述奉贤地王的前一天,中粮地产在上海浦东南汇新场镇刚拍了一块地王。

历经一个小时的拉据争夺,6月29日央企中粮地产最终用24.4亿元拍下了上海浦东新区新场一幅住宅用地,刷新了该地区的地价新纪录。如扣除不可售部分,中粮所拍地王的实际楼板价,超过了3.8万元/平方米,溢价率高达235%。

以成本价推算,中粮地产所拍新场镇地王,未来保本价至少在5.3万/平方米以上。

两块售价至少在5万以上的地王,即使距离外郊环也有相当远的距离。资料显示,奉贤区南桥汽车站距上海市中心人民广场约40公里,因该区域并无地铁,从南桥到人民广场所需时间保守预期在2个小时以上。而新场镇距上海市中心约35公里,乘地铁到人民广场的车程至少需要75分钟。

国资房企是绝对主力

业界认为,上海郊区新房豪宅化,国企和央企功不可没。有机构统计,近期频频出现的地王,至少一半以上为国企所拿。

公开资料显示,奉贤发展为国企,去年年底时才刚刚成立;6月29日拍下沪嘉定地王的中粮地产同样为央企。

近日在上海规土局、上海银监局以观察员身份观摩土地拍卖现场的情况下,拍出嘉定地王的建发,则是厦门国资委旗下的第一大以房地产为主营业务的企业。

6月17日,建发斥资41.98亿元夺得沪嘉定新城一块单价地王。该地王的楼板价超过3万元/平方米,而该区域新房的平均成交价也不过2.9万元/平方米左右。如剔除不可售以及配套部分,建发嘉定地王的保本价,至少在5.6万元/平方米以上。

据了解,上海规土局、上海银监局虽然派出观察员,但房企拍地的热度并未因此而丝毫有所减少。

有开发商认为,国企和央企勇于拍地王是因为国企比民企更敢赌房价上涨,并有联合起来抗风险的能力。分析师指出,国资房企可以通过多种渠道进行换仓,其通过资源对接方式来分散风险的途径也比民企要多。

“有报告显示,去年相当一部分国资房企的平均融资成本没有超过5%,一些央企的融资成本甚至低至2%-3%。这样的优势,民企是绝对拿不到的。民企因融资成本高,不可能承受过长的开发周期,一年左右就要开发上市完成资金周转,再长一些的也不会超过2年时间。有一些民企虽然也很激进,但仍然比国企差了那么一点点。”上海一位分析师告诉记者,在市场流动性过剩的环境下,由于国企和央企的资金成本更低,化解风险的手段更多,所拿地王完全可以囤地两三年甚至更长时间以后再上市。




协会简介

  政策资讯协会是由民间人士依据相关法律自发组织成立的一个公益性组织,协会提供各个地区的相关政策及政府动态。

组织机构

待定

协会宗旨

  协会致力于向各地民众提供当地政府出台的相关政策,使得民众更加关心国家政策。