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专家分析:为何说美国EB-5住宅类房产项目风险高?

来源:Alex_beimei    发布时间:2019-05-08 10:28:58



住宅类房地产项目,对于非EB-5投资非常好,然而,对于EB-5投资来说却是高风险。

在当今EB-5市场上有很多非常安全的项目。这些项目为EB-5投资人首先获得有条件绿卡从而尽早开始美国生活,接下来获得永久绿卡而继续无忧无虑地生活在美国提供了很好的媒介。但是,在EB-5项目里还有一类,大大的增加了投资人想要通过EB-5移民美国的风险,那就是住宅类房地产项目。

虽然美国的不动产对于非EB-5投资者来说是一个很好的长期投资,但是美国专家认为,由于美国移民局的排期政策和EB-5法律可能的变革,住宅类房地产项目已经不再适合EB-5。正因如此,许多专家建议EB-5投资人避免EB-5住宅类房地产项目,而选择投资BE-5中在其他行业范畴运作的,可以可靠地为投资人获得永久绿卡的项目。这些可靠的范畴包括投资EB-5酒店业和制造业。

接下来的文章重点阐述了投资EB-5住宅类不动产项目二大风险。

风险点1:住宅类房地产项目面临高不确定性:在转永久绿卡的时候需要满足移民局“可持续投资”的要求。

住宅类房地产项目的EB-5投资人面临的最大风险是他们的I-829(转永久绿卡)申请将不会获批。美国移民局明确规定投资人50万美元投资款在I-829审理阶段必须继续投资于产生就业的公司。但是,大多数住宅类房地产开发商将会在三到四年内出售给第三方。一旦住宅类房地产开发商将项目出售,EB-5投资人的资金将不再被认为继续投资在项目里;这笔钱将被放在银行账户上,而这将不符合移民局对于审批通过I-829的标准。这是住宅地产类EB-5项目的极大的缺陷;EB-5投资人将仍旧会得到I-526,临时绿卡的批准(因为以上的标准不适用于I-526阶段),所以这些投资人将能够拿到临时绿卡并开始在美国的生活。但他们在美国开始生活三年之后他们将面临很不好的消息,他们的I-829转永久绿卡的申请将被拒绝。

投资人也要小心住宅类开发商承诺公寓建成之后不进行出售。大多数的公寓需要2-3年的时间建成。一般开发商在公寓建成后将马上进行出售,因为从未使用过的公寓在市场上往往能卖出更高的价钱。开发商基本不会先将公寓出租一段时间,因为出租过的公寓一般会在价值上受到负面的影响,也会影响之后出售的价格。对EB-5投资人不出售公寓住宅的承诺也会造成很多法律上的问题,这样的承诺会使得开发商在未来的法律诉讼上占到优势,以后任何对开发商的诉讼都将有很大的可能败诉。所以,尽管开发商愿意做出这样的承诺,也不代表他们未来会遵守这样的承诺。尤其是当投资人I-829被拒之后,开发商早已将项目出售给第三方。

一般来说,其他类型的项目就不会面临这样的风险。例如酒店类项目,一般由精通酒店行业的开发商来开发并且持续经营该项目。就像制造业类型的EB-5项目一般会投入到制造本身。

风险点2:房地产项目并不能创造大量的工作岗位,所以对于投资者在转换永久绿卡的时候并不可靠。

为了获得您的I-829批准,每一个投资者的投资款必须产生至少10个或以上的全日职工作岗位,对于像工厂,酒店,医院这些类型的行业是比较容易的。以上类型的产业前期工作岗位的产生通常是在施工建设时通过雇用劳工,后期则是通过商业运营产生的。但是对于房地产项目所产生的工作岗位只会停留在前期施工,一旦施工结束,在大多数情况下开发商是不会运营这些地产项目的。

所以相对非EB-5投资比例来比较,他们必须将EB-5的投资比例降低。目前面临的一个问题则是国会认为并且要求增加EB-5投资比例,如果这一提案被通过,住宅类房地产项目都将面临这一困境,住宅类的房地产项目相对来讲,由于不能产生大量的工作岗位,所以开发商不能将EB-5的投资比例大幅度增加。与此同时,假如这一提供最终被通过,这类项目将不能满足国会的要求。


近两年来,EB-5投资移民在亚洲地区包括中国大陆、韩国等地非常受欢迎。不过,总体而言,EB-5类投资移民途径是带有高风险但又是可行的方式。

导致外籍投资人花了钱但最终拿不到绿卡的原因很多,其中之一就是无法在两年内创造10个美国工人就业机会。历年来,I-526申请案中有90%左右来自于移民局批准的区域中心的项目,而投资于区域中心项目风险较大,主要原因就在于不好证明申请人拿到I-526批准后2年内实现了法律要求的创造10 个美国劳工就业机会。

其次,在准备申请的过程中,一些移民中介的误导宣传刻意淡化投资的风险,也在一定程度上导致了投资人最后的失败。例如:路透社在一篇报道中提到,在韩国首尔举行的一次EB-5投资推介会上,某移民中介就对纽约市区域中心的布鲁克林体育馆和基础设施项目有如下介绍:纽约市政府介入了该项目、投资者无需担心获得绿卡的问题。但是,当路透社的记者问及纽约市区域中心的管理人时,该人士承认类似的介绍是不准确的。

路透社的记者在进一步调查后发现,为吸引外资,类似的介绍在美国境外被先后重复了很多次。实际上,类似介绍正是由纽约市区域中心出台的。该中心在向外推介布鲁克林体育馆和基础设施项目时,经常邀请布鲁克林区的官员随行,给外籍投资人以有政府支持的假象。这一招在中国大陆比较灵,因为人们比较相信政府的作用,认为政府支持的项目有保障、风险较低。然而实际上,与向中国投资者推介的正相反,无论是纽约州政府还是纽约市政府都不是纽约市区域中心的正式合作伙伴,政府机构并没有向纽约市区域中心投资。

最后,除了区域中心的误导或欺骗性推介外,某些移民中介或律师为了自身的利益(例如收取区域中心许诺的佣金等等),也会做出一些误导性的推荐,从而增加了EB-5投资移民的风险。

总之,对于外籍投资人来说,EB-5投资移民有风险,需谨慎。

作为快速移民美国的重要渠道,美国EB-5投资移民政策历来备受国内买家欢迎。不过,尽管EB-5投资移民要求低,但整个过程要涉及区域中心资质、投资项目选取、办理流程等诸多专业问题。为帮助国内投资者更好地了解美国EB-5投资移民政策,居外网将会陆续推出EB-5的系列专业解读文章,帮助大家更顺利的申请。如果您对美国EB-5有疑问或问题,欢迎致电居外网专业服务热线13611238849咨询。


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