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[热点]地价飙升并非单独事件

来源:caixinfinance    发布时间:2019-10-17 20:42:14

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观察者言:由货币过多到炒作盛行,由房价被炒高到地价也被炒起来,地价并非单独事件,其根子还在货币和投机过多,就地价本身进行单独调控并没有实质意义。短期内的货币政策调整还不够,中国存量货币过多是一项需要长期进行调整的任务。


财新专栏作家 杨遴杰/文


中国房地产市场在2014年进入相对的低谷,2015年后先是深圳房价出现暴涨,之后上海、北京等一线城市房地产开始出现涨价潮。进入2016年,一线城市如深圳、上海陆续出台严厉的调控政策,采取限购、差别化信贷手段以及禁止首付贷和众筹炒房等方式控制过热的需求,随后二线城市的房价快速上涨。


相应地,这些城市的土地市场急速过热。仅仅4月份一个月,二线城市土地出让金超1100亿元,合肥、苏州、南京、厦门4个城市成交土地的平均溢价率均超过100%。根据中国指数研究院公布的数据,4月份二线城市土地出让的楼面均价达到3007元/平方米,环比涨53%,同比涨180%。


这些地方的政府为压制房地产市场的暴涨出台一系列措施,限价政策重现,南京和苏州先后对房价的涨幅进行限定,还实行土地出让最高限价办法,土地出让时,企业报价超过政府设定地块最高限价的,终止土地出让,竞价结果无效。


相比之前达到政府限价后配建保障房的做法,直接终止交易的新招数无论在法理上,在市场规则上,还是在其实际效果上,都存在很多可商榷之处,但是似乎也看出地方政府不惜以矫枉过正的决绝态度来震慑购地者,从而起到避免地王频出的效果。


这里就不得不再次老生常谈,限制住地价是否能限制房价上涨。答案当然是否定的,土地是一种引致性需求,没有人直接需要土地,而是需要土地承担的某种功能,比如它的种植功能,玉米贵了,种玉米的土地租金就会上涨,它的承载功能,在土地上面能建房子盖厂子,房子贵了,地价就上去了,房子卖不动,土地也卖不动,地价就下来了。2014-2015年全国绝大部分城市土地出让低迷就是一个例证。


换一个角度说,作为土地一级市场供应者的地方政府,总是希望土地能卖个好价钱,否则银行的巨额抵押贷款压力无法缓解。但是只要开发商不看好市场,不去买地,地方政府并没有办法单方面把土地卖出好价格来。地价抬高房价的说法好破解,两个开发商在不同市场情势下拿了相邻的两块地,价格不同,但是在同一时间上市的时候,拿了低价地的开发商绝对不会比拿高价地的少卖一分钱,开发商卖房子的价格跟着市场走,不跟着成本走。现在拿了超高价地,面粉贵过面包的地王,都只是等着未来房价上涨来解套。


在地价和房价的关系中,房价才是主导那一方。按照亚当斯密的说法,地租作为商品价格的构成,它不是价格高低的原因而是结果。


货币才是主因

房价上涨引发地价上涨,那么引发房价上涨的因素也就成为地价上涨的驱动力,要想稳定房地产市场,就要从这个源头来抓。


按照货币理论创立者弗里德曼的观点,价格永远是货币现象。房价上涨自然和流入这个市场的货币量有关。从中国近年来的房地产市场变化来看,房价的上涨与中国货币量有着密切的关系。前长江商学院副院长陈龙教授结合1990-2013年中国房地产市场与货币数据进行分析发现,我国房价涨幅与广义货币M2的增长率相关性超过71%,换句话说,影响房价最主要的因素是货币增长速度过快。


李克强总理上任后货币投放相对比较谨慎,2013年M2增速降到13.6%,2014年降到12.2%,趋紧的货币供应量也是各地房地产逐步平稳甚至下降的一 个主要原因。但是2015年初政府工作报告本来计划把M2增速降低到12%,而年底统计该数据实际达到13.3%。2016年一季度末M2余额高达144.62万亿元, 增幅为13.4%。


究其原因,按照中国人民银行货币政策分析小组在《2015年以来稳健货币政策主要特点的回顾》一文中的说法:“2015年年中以来,我国资本市场出现了两次快速下跌。第一次是6月中旬以后股市大幅下挫,为防止爆发系统性金融风险,人民银行及时采取了降息措施,并提供了流动性支持,6、7月M2增速分别跳升了1个和1.5个百分点。第二次是今年1月沪深股指再度大幅下跌25%-30%,为防止恐慌、促进市场稳定加大了流动性投放,也在一定程度上使M2增速有所加快。”


为避免股市下行带来的流动性不足,央行释放了比“稳健”更宽松一些的货币量进入市场。尤其是在去年年底,中央经济工作会议释放出房地产去库存的信号,各种降低首付比例,减轻契税的去库存方法推出,各金融机构也相对放松了房贷的发放。今年一季度个人购房贷款增加1万亿元,和上季度相比多增4309亿元。


宽松的货币背景,加上截至2015年年底高达139万亿元的广义货币M2总量,人们本能地为避免通胀对财富的吞噬,需要通过投资来获得财富保值和增值。环顾四周,实体经济并没有根本起色,股市刚刚经历过灾难式的崩塌,算起来也就是房地产还能投资。


但是不同城市的房地产并非具有同样的投资价值,尤其是考虑当前中国的两个大的经济发展背景——老龄化和产业升级,使得中国城市的投资价值更加分化。我国老龄化比例的不断攀升,对于房地产市场而言是一个长期负面的影响。同时由于老龄化引发的越来越少的劳动人口供养更多的被供养人口问题,逼迫我国产业必须升级,提升我国产业的整体质量与效率,也就是最近说的供给侧改革的主要含义。那些产业基础好,政府推动得力,创业氛围浓烈,企业家创新意识强的城市,产业升级前景看好,自然会吸引其他城市的优秀年轻人集聚,既降低本地的老龄化比例,又带来长期经济发展向好的预期。


在中国,由于资源配置中行政力量占主导地位,越高级别的城市获得的资源越多,集聚人才与产业的力量也相对较强,所以很自然地一线城市,尤其是过去几年产业升级一直被看好的深圳率先涨起来。当然还有一个因素,这样的城市本身一直没有出现过库存过大难以消化,长期实质都是处于供求相对紧张的状态,更是容易吸引投机资金进入。“首付贷”、“众筹炒房”此类纯粹的投机炒作行为很清楚地表明了此次涨价的性质。


在一线城市投机行为被压制之后,资金随后涌向二线城市,尤其是前几年上涨并不算太快,被称为价格洼地的南京、苏州、合肥等城市。至于三四线城 市,属于过去几年供过于求的重灾区,由于产业发展前景并不乐观,尤其是人口还在流出的城市,很难吸引到投资蔓延过来。而且整体上,货币并非宽松到像2009年那样,一年内M2新增27.6%的程度,三四线城市众多,资金并无力覆 盖如此大范围的炒作,但是集中于二线城市的力量还是足够。


炒作带来了房价和成交量的上涨,开发商回款速度加快。而且2015年,我国基础货币总量较2014年末下降1.77万亿元,而M2同比增长13.3%。基础货币显著收缩,M2却超预期增长,这种剪刀差说明货币乘数显著上升,央行实质通过降准或增加信贷额度等手段放宽了银行的信用投放行为。房地产企业获得投资相对宽松。回笼资金需要变为土地来维持下一轮开发,加上房价上涨预期,各开发商积极投入抢地队伍,各地地价也不断创新高,新地王此起彼伏。


可以看到,稍微快速增加的新增货币作为引线,天量而又缺乏投资方向的存量货币作为爆炸物,使得一二线城市房价和地价轮番上涨。最后的结果较为诡异,去库存任务并不重的一二线城市库存去到快没库存,而真正希望去库存的三四线城市却并没有库存减少的机会。短期内暴涨也好,越贵越好卖也好,都揭示了在这样的市场中更多的是投机行为。


地价并非单独事件

由货币过多到炒作盛行,由房价被炒高到地价也被炒起来,地价并非单独事件,其根子还在货币和投机过多。


因此,就地价本身进行单独调控并没有实质意义,还需要对根源进行约束,土地市场就自然会逐步平静。就像人长了疖子,不能削平它就当没事,不去解决内分泌失调或者中医说的去火问题,其他地方还会长出来,而这血淋林的伤口还得处理。各地用控制价格作为调控手段,并不能解决货币过多带来的更多炒作行为。限制价格,取消交易,这种直接针对地价的政府调控行为,更多像是铁路警察各管一段,向高层或者社会表态,当地在房地产过热调控上有所作为。


但是根本上,房地产过热既然是货币现象,货币的投放与流动性的把控才是最能起作用的调控手段。把调控的责任都放在并不掌握这些手段的地方政府身上,则未免勉为其难,也让地方政府有点代人受过的意思,它最多也就是能做到筑堤坝防货币洪水过来,甚至在汹涌的洪水面前地方政府那点力量筑起的堤坝并不能起到多大作用。


所以调控地价并不能由地方政府来担责,房价也同样如此,在这个时候中央应该在货币政策上有所作为。就最近的政策来看,货币政策确实在发生积极的调整。


一是管理层进行了清楚的表态,在今年5月9号《人民日报》刊登的《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》中,“权威人士”明确表示:“房地产 去库存”不应靠杠杆去库存,而要靠人的城镇化去库存。《人民日报》专门发文提出,“去库存仍是一场硬仗 切忌用强刺激或加杠杆方式”。这些都说明中央管 理层认识到要在房地产投机资金问题上进行严控。


二是货币投放和信贷上在实质性地趋紧。当前已经出现货币信贷逐步回稳 的态势,4月份M2增长12.8%,已比1月份回落了1.2个百分点。4月份人民币贷 款新增5556亿元,分别比上月和上年同期少增8173亿元和1523亿元;社会融 资规模增量为7510亿元,分别比上月和上年同期少1.65万亿元和3072亿元。


货币投放与信贷能逐步收拢,可以期待房价和地价逐步回归理性。在过去 一年里为避免股市崩溃引发的系统性金融风险,短期的宽松货币政策是必要的, 由此导致连带的一二线城市房地产过热。中央货币政策进行及时回调,才能根 本上改变当前在这些城市房价和地价快速增长的局面。在此不应该苛责地方政 府,要求他们对此局面负责,毕竟药在中央手里。


地方也不应该在此时候惊慌, 又是限价,又是停止交易,这种非市场行为虽然看起来有所作为,而实质上是把调控的压力,或者说市场管理者的责任完全通过政府供地者的角色来完成, 完全违背了市场规则,也打破了市场起资源配置决定性作用的改革方向。


但是短期内的货币政策调整还不够,中国存量货币过多是一项需要长期进行调整的任务。中国当前M2达到144万亿元,M2/GDP超过2,过多的存量货币就像悬在上游水库的洪水,稍微疏漏就会汹涌而下,作为最适合投机的房地产屡屡受其冲击。中央应该通过减杠杠,减少垄断,放开更多投资领域来减少和疏通存量货币,才是长远的稳定之策。


作者为浙江大学暨浙江省公共政策研究院研究员


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